Заключение договора ипотеки в отношении объекта недвижимости, принадлежащего несовершеннолетнему

Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В силу ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о недвижимости) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
— сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,
— сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда,
— сделок по отчуждению земельных долей,
— сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802–1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона),
— а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Согласно ч. 2 ст. 54 Закона о недвижимости сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Учитывая, что договор об ипотеке не является сделкой по отчуждению недвижимого имущества, в случае заключения договора об ипотеке в отношении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним лицам, он не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

При этом договоры ипотеки долей в праве общей собственности на имущество, принадлежащее несовершеннолетним, подлежат нотариальному удостоверению в силу ч. 1 ст. 42 Закона о недвижимости, если они не подпадают под исключительные случаи.

Согласно ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).

В пункте 2 ст. 37 ГК РФ, в свою очередь, сказано, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Данный правовой механизм, связанный с необходимостью получения родителями разрешений от органов опеки и попечительства на совершение соответствующих сделок, может в достаточной мере способствовать защите прав и законных интересов несовершеннолетних при распоряжении их имуществом.